TRANSFERENCIA EN EL REGISTRO DE PREDIOS

Por: Abogada Katty Isidora Gaona Abad

Las Transferencias en el Registro de Predios tienen como objeto inscribir la titularidad de un predio inscrito a favor de un nuevo propietario. Las referidas transferencias están reguladas en el Título III del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN publicada el 28 de agosto del 2008. Dicho acto esta estrechamente vinculado al principio de tracto sucesivo, por cuanto este nos permite establecer de manera formal que quién transfiere el predio es el único propietario del predio objeto de transferencia, lo cual debe estar plasmado en el instrumento público de transferencia hecho que puede ser verificado con la respectiva partida registral del predio y demás antecedentes registrales. «Esto permite un debido orden y regularidad de las trasmisiones y adquisiciones de derechos de propiedad en el registro público»1.
Sin duda, nuestro Código Civil opta por el principio de consensualístico, contenido en el Art. 949° de dicha norma sustantiva, que implica la determinación física de un predio y la intervención del propietario que transfiere el predio. En dicho contexto, tenemos las transferencias extra registrales y las registrales, de esta última podemos mencionar que es llamada la inscripción declarativa porque otorga garantía frente a terceros ante un eventual conflicto de derechos.
Las transferencias de predios se inscriben en virtud de los siguientes instrumentos públicos: Por escritura pública, formulario registral o resolución judicial. En aplicación de la Sétima Disposición Complementaria y Transitoria del Decreto Legislativo Nº 1049 los partes notariales independientemente de la fecha en que los partes fueron expedidos son presentados al registro por el Notario o sus dependientes o excepcionalmente persona autorizada. Con relación a la transferencia por formulario registral esta delimitado su empleo para transferencias cuando el valor del predio no supere las 20 UIT así esta prescrito en el Art. 7° de la Ley N° 27755.
Las transferencias de predios se inscriben en el rubro C de la partida registral del Registro de Predios, donde se plasma un asiento registral con un extracto del acto objeto de transferencia, asiento registral al cual se le asigna un número correlativo que debe contener los requisitos señalados en el Art. 13º Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Entre los distintos actos de transferencias de predios que tienen acogida en el registro público podemos mencionar, los otorgados a título oneroso, y otros transferidos en forma gratuita. En el primer grupo tenemos: La compra venta, permuta, dación en pago, donde la transferencia del predio tiene un precio, el cual debe estar cancelado en su totalidad de lo contrario se inscribe en forma simultanea a la transferencia la hipoteca legal; pueden materializarse a través de escritura pública o formulario registral –sino supera las 20 UIT- y en el segundo grupo: La donación, el anticipo de legítima cuyo desprendimiento es gratuito, no hay precio de por medio, se consigna el valor del predio para efectos registrales, y se materializa a través de la escritura pública bajo sanción de nulidad, así esta regulado en el Art. 1625° de nuestro Código Civil. En la donación se requiere la aceptación del beneficiario de la donación (donatario) para que se perfeccione dicho acto, mientras que en el anticipo de legítima se debe acreditar la condición de heredero forzoso con relación al donante mediante la partida de nacimiento la cual puede anexarse en copia certificada o insertase en la escritura pública. Otras formas de transferencias a título gratuito e invalorados son la transferencia por sucesión intestada y testamentaria donde se debe verificar como acto previo la inscripción de la sucesión intestada definitiva y la ampliación del testamento, respectivamente, sólo se debe presentar la solicitud de alguna de las personas interesadas, precisando el número de la partida del predio para que proceda dicha transferencia. En todos los actos de transferencia se debe acreditar el pago de los derechos registrales. La existencia de cargas y gravámenes en la partida registral no impide la inscripción de la transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro.
Como se puede apreciar los actos de transferencias de predios tienen gran relevancia jurídica por la gran diversidad de actos que ello implica permitiendo así a las personas interesadas realizar una contratación con seguridad jurídica. Cita Bibliográfica: 1 Pág.106 «Introducción al Derecho Registral y Notarial» de Gunther Gonzales Barrón Jurista Editores, Segunda Edición Enero, 2008.