EL DERECHO DE AIRES: LOS AIRES COMO OBJETO FÍSICA Y JURÍDICAMENTE POSIBLE

Abog. Cinthya Milagros Hidalgo Ciña
Maestrista en Derecho con mención en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Nacional de Trujillo.

La compraventa de aires se ha convertido en una operación muy frecuente en el tráfico comercial inmobiliario, sin embargo la escasa referencia sobre los aires en nuestro Código Civil provocan en la comunidad jurídica una discrepancia sobre la viabilidad o no de esta figura jurídica. Es por eso que debemos analizar si la enajenación de los aires es física y jurídicamente posible.
La llamada enajenación de aires concede al titular el derecho a convertirse en propietario de las nuevas edificaciones que se construyan. La función económico-social de este derecho subjetivo es asegurar la inversión inmobiliaria en la actividad de construcción por parte del adquirente de los «aires»1.
Ahora bien, tenemos que para que el objeto de un acto jurídico sea físicamente posible implica que el bien sobre el cual recae el derecho debe EXISTIR o TENER LA POSIBILIDAD DE EXISTIR2; en el caso de la compraventa de aires, si bien es cierto que el bien sobre el cual recae el derecho no existe, lo que verdaderamente importa es que este bien tiene la posibilidad de existir, teoría que reafirmamos con la lectura del Código civil Peruano en su artículo 885, inciso 13.
De igual manera, para que el objeto de un acto sea jurídicamente posible, el bien sobre el cual recae el derecho tiene que encontrarse dentro del comercio de los hombres4; en el caso de nuestro tema materia de estudio el art. 954 C.C. extiende la propiedad del predio al subsuelo y sobresuelo hasta donde sea útil para el propietario5; esta posición es ratificada por el art. 955 de C.C.6 el cual establece implícitamente la posibilidad de enajenar los aires; toda vez que instituye la posibilidad de que el sobresuelo pertenezca a otra persona distinta al dueño o dueña del suelo.
Por otro lado, si hablamos de la determinación o determinabilidad del objeto del acto jurídico, debemos considerar que la venta de aires es un acto determinado puesto que el bien «aires» para que pueda ser transferido tiene que estar debidamente individualizado, esto es, debe estar independizado.
Finalmente, podemos concluir que habiéndose otorgado la condición de bien inmueble al sobresuelo y, habiéndose otorgado la capacidad al propietario de poder enajenarlo; queda claro entonces que la trasferencia de los aires se encuentra permitida por nuestra legislación, lo que mayormente suele darse mediante una compraventa.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
- ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Acto Jurídico Negocial. Editorial Gaceta Jurídica. Primera Edición. Lima – Perú, 2008. Pág. 317-345.
- GONZALES BARRÓN, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Primera Edición. Lima- Perú. 2003.
- REYNA MANTILLA, Rubén. Acto Jurídico. Fondo Editorial de la Universidad Cesar Vallejo. Trujillo- Perú. 2004.

(Footnotes)
1 GONZALES BARRÓ
N, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Primera Edición. Lima- Perú . 2003.

2 ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Acto Jurídico Negocial. Editorial Gaceta Jurídica. Primera Edición. Lima
– Perú, 2008.

3 Artículo 885 C.C.- Son bienes inmuebles:
1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.
3.- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.

4 REYNA MANTILLA, Rubén. Acto Jurídico. Fondo Editorial de la Universidad Cesar Vallejo. Trujillo- Perú. 2004.

5 Artículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

6 Artículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.