Escribe: DÉBORA DONGO-SORIA
Apenas asomaba el primer rayo de sol que anunciaba la llegada del verano, los limeños más pudientes enrumbaban hacia un mismo lugar: el balneario de Asia, específicamente a las playas administradas por la Asociación de Propietarios de Inmuebles del Litoral del Sur (Aprils), que están entre los kilómetros 92 y 102 de la Panamericana Sur, con la ilusión de sentirse parte de un grupo exclusivo, aunque sea solo por tres meses.
Pero desde hace algunos años, las preferencias de la clase alta limeña están cambiando. En un recorrido por la zona se pudo comprobar que estas playas han dejado de concentrar la oferta de casas –al menos para la compra– para darle paso a otros balnearios, algunos más hacia al sur y otros más cercanos a la capital, que buscan reinventarse para, en el corto plazo, ofrecer la exclusividad que, para muchos, Asia ya está perdiendo.
La Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) registró este año la edificación de tan solo 30 casas en las playas administradas por Aprils. La mayoría de viviendas se construyó en los balnearios de los kilómetros 92,5 (Oasis de Chocaya y Puesta del Sol) y 95 (Las Arenas, Del Golf, Bora Bora y Playa del Sol). Pero en las playas ya consolidadas como Las Palmas, Los Cocos, Kapala y Sol y Mar no se registraron construcciones.
Ese bajo ritmo contrasta con el promedio de cien casas anuales que hasta hace algunos años solía registrarse en todas las playas de Aprils y que impulsó gran parte de la inversión de más de US$160 millones en proyectos inmobiliarios en todo el distrito de Asia solo desde el 2009.
Todo parece indicar que esta zona no se recuperará. «No va a haber otro ‘boom’. Estimamos que se construirán unas 50 casas anualmente en los siguientes veinte años», reveló Alejandro Krateil, presidente de Aprils.
Además, Krateil indicó que la venta de casas ya construidas tiene muy poco movimiento. «Se vende una casa al año en cada playa. Pero en enero y febrero se llega a alquilar hasta el 40% de las viviendas. Después de unos diez años la gente se va cansando, alquila un mes y con ese dinero hace el mantenimiento de la casa de todo el año y le sobra para irse a Miami», comentó. Solo en una temporada se puede llegar a ganar un promedio de US$30.000 por el alquiler de una propiedad.
¿QUÉ PASÓ?
Las elecciones presidenciales de este año influyeron en la desaceleración de la edificación y compra de viviendas en las playas administradas por Aprils, pues el período de construcción en esta zona va de mayo a noviembre, justo durante los meses de mayor incertidumbre política.
Pero desde hace algunos años, también han intervenido otros factores, como la nula vida de invierno del balneario, el alto tráfico de gente (cerca de 30.000 personas, entre habitantes y visitantes durante los fines de semana, lo que disminuye el nivel de exclusividad de las playas) y la saturación de las mejores ubicaciones para las casas.
El balneario de Asia, que tiene la ventaja de ser plano, todavía tiene terrenos disponibles para construir casas. De sus 5.000 lotes, hay unos 2.000 que siguen libres desde hace por lo menos tres años. El problema es que ya no hay terrenos frente al mar (primera fila). Quedan solo los que están pegados a la carretera, donde disminuye el atractivo para los veraneantes.
Por ejemplo, los terrenos más grandes que faltan desarrollar están cerca al cerro y se concentran en las playas Del Golf y Coral, que juntos suman alrededor de 900 lotes. Según Krateil, en Del Golf apenas hay unas 50 casas construidas.
Curiosamente, en esos lotes los precios se mantienen altos. Dependiendo del área, tipo de construcción y acabados, estos varían entre US$200.000 y US$500.000, «solo por la moda» de querer estar en el balneario de Asia, según comentó Giancarlo Malatesta, director de proyectos de la consultora inmobiliaria Binswanger.
Además, pese a las limitaciones de estos proyectos, el gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa, Gino Layseca, consideró que tienen gran acogida porque tener una casa de playa siempre es apetecible. Layseca opinó también que la saturación de Asia podría provocar el desarrollo de viviendas más grandes frente a la carretera, bajo el concepto de casas de campo y playa. Otro caso que evidencia la falta de buenas ubicaciones en el territorio de Aprils es la construcción, en el 2012, de departamentos entre US$60.000 y US$110.000 sobre un terreno de siete hectáreas, pero pegado a la autopista, en la playa Asia Soleil (km 98,2) por parte de Revolutions.
Estos departamentos están dirigidos a un público joven que quiere acceder a la diversión del bulevar y no necesariamente puede pagar la construcción o alquiler de una casa en una mejor ubicación.
Sin embargo, para Krateil, el valor de una casa de playa radica en su cercanía al mar. «Desde la vigésima fila hay que llegar a la playa en carro o caminando mucho. Hay gente que está dispuesta a estar en la última fila con tal de estar en Asia. Por eso tiene valor el alquiler. Pero cuando uno tiene que invertir más de medio millón de dólares en la construcción de una casa, ya no le da igual la ubicación y, por lo general, piensa en otras alternativas donde sí puede estar en primera fila», explicó.
¿A DÓNDE SE VAN?
Según estima la Municipalidad de Asia, en el 2011 se entregaron alrededor de 863 licencias de construcción, 163 más que el año pasado. El gerente de Desarrollo Urbano, Régulo Navarrete, especificó que la gran mayoría de estas licencias se solicitaron para construir casas o edificios en Sarapampa, entre los kilómetros 105 y 109. En estas playas los lotes son más pequeños, de máximo 250 metros cuadrados, y las construcciones cuestan entre US$140.000 y US$250.000, casi la mitad del precio de una casa en el territorio de Aprils, por estar algunos kilómetros más hacia el sur y la dificultad para construir casas cerca al cerro.
Se calcula que ya hay más de mil casas construidas en esa playa y se espera la llegada de más de 250 dentro de un año, entre los proyectos de Revolutions, Desarrolladora del Pacífico y Taurus.
El interés también se nota, más hacia el sur, en Cerro Azul y Cañete, aunque todavía no de forma masiva entre los niveles socioeconómicos altos. Sin embargo, ya hay zonas, sobre todo en Cañete, donde el metro cuadrado llega a los US$600.
Si bien en Paracas tampoco se ven adquisiciones masivas de inmuebles por la clase A, expertos en el sector inmobiliario creen que tiene mucho potencial por su accesibilidad, posibilidad para practicar deportes acuáticos y buen clima, lo que permite ir durante todo el año y no solo durante la temporada de verano. Así se justifica la inversión de más de US$100.000 por lotes en primera fila.
Layseca consideró que en los próximos cinco años Paracas se convertirá en el nuevo Asia. Por ejemplo, se calcula que dentro de dos años, Shamrock invertirá US$20 millones en un complejo vacacional de más de 200 viviendas de hasta 200 metros cuadrados en El Chalco-La Puntilla.
Otra de las desventajas de Asia es que no tiene vida de invierno. Es por eso, y por su cercanía a Lima, que los terrenos entre los kilómetros 45 y 60 han comenzado a revalorizarse para primera y segunda vivienda. En seis años, el metro cuadrado pasó de costar entre US$90 y US$120 a valer US$800, de acuerdo a Malatesta. Si bien en Asia el metro cuadrado es más caro y supera los US$1.000 –al igual que en las mejores zonas residenciales de Lima– los precios en esta parte del sur están aumentando a un ritmo de entre 20% a 30% cada temporada.
Malatesta reveló, además, que entre los kilómetros 45 y 60, hay más de 100 lotes de 1.000 metros cuadrados donde muchas inmobiliarias ya están pensando desarrollar proyectos importantes, sobre todo edificios. «En cinco años no vamos a reconocer al sur», vaticinó. Según el gerente general de la inmobiliaria Masterhouse, Augusto Peñaloza, el valor del alquiler en departamentos de Punta Hermosa ya llega a los US$10.000 por temporada.
El sol ya no solo brilla en el balneario de Asia.
